ПРОНЬКО: 21 час и 10 минут в российской столице, еще раз добрый вечер, дамы и господа. Это "Сухой остаток" на "Финам FM", сегодняшняя тема программа – "Инвестиции в зарубежную недвижимость".

Я вот вас хочу спросить. То есть здесь уже имеется ряд вопросов, вы их пишете, говорите, тут какая-то мода идет на Британию, я уж не знаю, с чем это связано, буду сейчас пытать своих гостей. Но я хочу вот о чем вас спросить, прямо сейчас: вы хотели бы иметь недвижимость за рубежом? Если да, то для чего? Вот такие вопросы я вам адресую. Сейчас у нас будет короткий сухой остаток, вы услышите о том, чем закончились торги сегодня на ведущих российских площадках. И пока идут эти самые новости, вы дозванивайтесь до студии по телефону 65-10-996. Вы хотели бы иметь, то есть реально приобрести, зарубежную недвижимость, и для чего она вам потребуется? И сколько вы готовы из своего скудного бюджета за это заплатить? 65-10-996 – номер нашего телефона, код Москвы – 495, www.finam.fm – это наш сайт в Интернете. Сразу после новостей "Сухого остатка" – ваши звонки и письма.

(Сухой остаток)

Основные мировые фондовые индексы снижаются. Также скорректировались цена на промышленные металлы. Цены на нефть отскочили вниз от достигнутых в конце прошлой недели максимумов. Продолжается рост цен на золото и серебро, которые в условиях коррекции всегда воспринимаются как убежище от рисков.

На российском рынке акций в первой половине дня индексы снижались. После обеда наметился рост, который сменился на коррекционные движения. Статистика из-за океана оказалась в рамках ожиданий, но своего влияния на настроения инвесторов не оказала.

По итогам дня основные фондовые индексы практически не изменились: ММВБ – минус 0,06%, РТС – плюс 0,08%. Лучше рынка выглядели бумаги "Полиметалла", плюс 5,79%, и "Полюс Золота", плюс 1,17%, на фоне роста мировых цен на золото. В отдельных акциях электроэнергетики также наблюдался повышенный спрос. "ТГК-13"д – плюс 3,41%, "Иркутскэнерго" – плюс 1,94%, "Холдинг МРСК" – плюс 1%.

ПРОНЬКО: Отмечу, что сейчас американские индексы прибавляют, 0,58% Dow Jones и 0,55% S&P. В положительной зоне сейчас торгуется и нефть: 123,55 доллара – это уровень стоимости по нефти за баррель марки Brent, рост составляет 1,27%, полтора процента составил рост по Light, стоимость – 110 долларов 26 центов. Растет и золото, прибавляет оно почти 1%: 1483 доллара дают за тройскую унцию. И соотношение к этой минуте двух ведущих мировых валют, евро к доллару, составляет 1,444, европеец на 0,31% снижается по отношению к американцу.

Вот такая чудненькая картина для России наблюдается на мировых рынках, а это значит, что зарубежная недвижимость точно будет востребована всеми, кто, так или иначе, задействован в российской экономике. А вы все работаете – значит, вы задействованы.

Итак, вы хотите приобрести зарубежную недвижимость? Вы хотите или у вас нет в ней необходимости, вам здесь хорошо живется, как одна из слушательниц написала, Наталья, по-моему? Сейчас найду это письмо. Она написала, что ей и здесь хорошо, и эта недвижимость ей даром не нужна. А вам нужна зарубежная недвижимость? Если да, то где, и сколько вы готовы на нее потратить? Мне важно это услышать, что вам это важно.

Пока же я представляю гостей. Это человек, который уже у нас как-то был в эфире, произвел фурор самый настоящий, с труднопроизносимой фамилией. Это Игорь… Имя русское. Фамилия – не знаю, сейчас узнаем чья: Индриксонс… Игорь, правильно?

ИНДРИКСОНС: Да, правильно.

ПРОНЬКО: Вот!.. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании "IntermarkSavills", Игорь, добрый вечер.

ИНДРИКСОНС: Добрый вечер.

ПРОНЬКО: А фамилия… Простите, конечно, за этот интерес. Я думаю, вы часто отвечали на этот вопрос.

ИНДРИКСОНС: Да. Скандинавская фамилия.

ПРОНЬКО: И Марина Кузьмина, ведущий эксперт отдела зарубежной недвижимости "Knight Frank", Марина, добрый вечер, рад вас видеть.

КУЗЬМИНА: Добрый вечер.

ПРОНЬКО: В вашем случае все хорошо, даже не буду спрашивать о происхождении фамилии и так далее.

Смотрите, дамы и господа, у нас "Forbes" опубликовал очередной список. Количество миллиардеров пополняется, уверенно пополняется. Игорь, есть ли корреляция между списком "Forbes", ну, и подобными списками, и интересом россиян к зарубежной недвижимости?

ИНДРИКСОНС: Ну, это сложно вообще просчитать. Я так считаю, что если список пополняется, то как раз таки те люди, которые могли себе позволить зарубежную недвижимость купить для личного использования, то есть мы говорим о дорогих объектах в 10-30 миллионов евро, они уже давно все это купили. Очень серьезный идет спрос на более мелкую недвижимость, для инвестиционных целей, куда вход может начинаться, скажем, с 50-100 тысяч евро. И на самом деле это вообще первый год, когда я заметил очень интересный такой факт – начал меняться, вообще, менталитет инвесторов. Я очень рад, что это произошло, я ждал этого три года. Инвесторы уже наигрались во всякие Болгарии, куплю для себя, совмещу несовместимые вещи и куплю виллу на первой линии, которая будет еще и отлично в аренду сдаваться, и приносить гигантские двадцать процентов годового дохода, продаваться за три дня, если что. Поэтому группируется теперь инвестор так: или для инвестиций, или для себя. И очень многие поняли, что для себя им не надо.

ПРОНЬКО: Да вы что!

ИНДРИКСОНС: Да, многие поняли, наигрались в виллы, которые… Недвижимость должна выступать в виде актива, но уж точно не пассива. Крупная вилла где-нибудь на первой линии – это минус 2-3 тысячи евро в вашем кармане в месяц. То есть это пассив, а не актив. Поэтому наигрались во всякие такие вещи, смотрят больше на сохранение капитала, на стабильные страны, на получение рентного дохода. Пусть минимального, но стабильного.

Есть группа, которая покупает для себя, но сугубо для того, чтобы переехать туда и для детей. Мала очень прослойка тех, кто думает, что, дескать, я там куплю, пусть будет у меня квартира, если что… Многие, наконец-то, поняли, что можно снимать в аренду очень просто. Скажем, если я вылечу в любую европейскую страну, за 4% в год от стоимости недвижимости я могу эту самую недвижимость снять.

ПРОНЬКО: Беспроблемно причем.

ИНДРИКСОНС: Без проблем вообще, да. И не надо мне жилья на постоянной основе: сегодня пожил – завтра поехал в другую страну. Поэтому сейчас больше смотрят на недвижимость как на инвестицию. И тут возникает вопрос: а зачем нам нужна эта заграница?

ПРОНЬКО: Хороший вопрос, я бы сказал. Практически философский!

ИНДРИКСОНС: Да. Нефть, по-моему, отлично себя чувствует, сейчас российская недвижимость растет в цене, скорее всего, темпы продолжатся – зачем мне нужна эта зарубежная недвижимость?

Во-первых, инвестору всегда неприятно выходить на зарубежные рынки. Потому что он их не знает. Потому что там миллионы инвесторов потеряли деньги. Как и на фондовом рынке: многие зарабатывают, многие теряют. Особенно серьезно, по моему мнению, вляпались россияне. Из-за своей эмоциональности, из-за того, что они верят агентам, агенты здесь продают очень хороший неликвид, где 20% комиссии платится и так далее. Поэтому сугубо, опять же, смотрят на инвестиционное применение, сохранение средств: если захочу – поеду, сниму в аренду, остановлюсь в отеле…

ПРОНЬКО: Ну, то есть поумнели.

ИНДРИКСОНС: Да, поумнели. Так вот, возникает вопрос: зачем нам заграница?

ПРОНЬКО: Да.

ИНДРИКСОНС: Просто потому, что эти технологии, которые существуют на стабильных, развитых рынках, они не существуют на российском рынке. Самый легкий пример: купив в Лондоне квартиру, вы можете ею управлять, грубо говоря, с вашего айфона, местное агентство полностью вам предоставит сервис. Причем вы можете застраховать все. В том числе и аренду. То есть если кто-то перестал вам платить аренду, страховка покроет все: судебные издержки, простой квартиры, нанесенный какой-то ущерб. Все это стоит копейки. То есть рынок настолько развит. Вы можете купить парковку и получать с этого деньги. То есть существует парковочный бизнес, вы можете приобрести многоэтажные парковки. Вы можете также купить номер в отеле и получать с этого. Причем это может быть номер в отелях сумасшедших брендов.

ПРОНЬКО: Это именно Лондон или это в целом в Европе?

ИНДРИКСОНС: В целом в Европе, в целом на развитых рынках. Скажем так: это Великобритания, Франция, Австрия, Швейцария. Бардак уже начинается с Италией, Испания – это вообще коллапс. И все, на этом как бы европейский рынок останавливается, стабильный и надежный. То есть вот эти четыре страны…

ПРОНЬКО: Еще раз: Британия, Франция, Швейцария и Австрия.

ИНДРИКСОНС: Да. Вот там можно даже документы не читать. Потому что там строительство застраховано… Например, чтобы получить разрешение на строительство в Великобритании, застройщик должен себя застраховать от всего вообще на свете: от мошенничества, от того, что могут ликвидировать проект, от банкротства своего и так далее. То есть все это…

ПРОНЬКО: Хедж по всем направлениям, называется.

ИНДРИКСОНС: Да, все правильно. Поэтому рынок предлагает много всего такого, чего не предлагается здесь. Здесь, на российском рынке, в принципе, если есть деньги, что можно купить? Можно купить квартиру и надеяться на прирост капитала. В основном. Потому что, к большому сожалению…

ПРОНЬКО: Вы имеете в виду именно российский рынок недвижимости?

ИНДРИКСОНС: Да, российский рынок недвижимости и рост цен на эту недвижимость. К сожалению, аренда жилого сектора она просто потрясает всех. Поэтому, скажем, все мировые фонды даже не смотрят на жилую российскую недвижимость. Четыре процента годовых от аренды – ну, извините, это несерьезно. А вот коммерческая недвижимость – да, она более интересна для фондов и для крупных частных инвесторов из-за рубежа. То есть российский рынок в этом смысле интересен.

Поэтому проблема в том, что – может быть, я говорил об этом на прошлой передаче, тогда повторюсь – аренда предсказуема, а прирост капитала не предсказуем. Если я, скажем, возьму самую высоколиквидную квартиру в Москве, это однушка около метро, и спрошу, насколько…

ПРОНЬКО: Это действительно так, да?

ИНДРИКСОНС: Да.

ПРОНЬКО: Однокомнатная квартира возле метро, да?

ИНДРИКСОНС: Квартира рядом с метро "Алтуфьево" как сдавалась за тридцать рублей в кризис, так и сдается сейчас уже за тридцать пять, допустим, ничего не меняется, только цены растут.

Так вот, если я спрошу о том, насколько она вырастет в следующем году, дайте мне гарантию или предскажите с 90%-ной вероятностью, то навряд ли какой-нибудь агент или, не знаю, специалист возьмется предсказывать, насколько она вырастет. А если я вас спрошу: "А можете с 90%-ной вероятностью предсказать, за сколько я ее сдам в аренду?" – пожалуйста, без проблем. То есть аренда предсказуема, а прирост капитала – нет. Покупая здесь недвижимость, вы рассчитываете как раз таки на непредсказуемость.

ПРОНЬКО: На авось.

ИНДРИКСОНС: Да. Но непредсказуемость может выстрелить на 30-50%.

ПРОНЬКО: Да, здесь норма прибыли может просто зашкаливать.

ИНДРИКСОНС: Да. Вот вы затронули тему авось. Завтра будет три года, как я получил предложение от российского общества нашей компании. Когда я приехал в страну, первое впечатление, первый такой, свежий взгляд был такой – я сразу сказал: "Россияне – это последняя нация на Земле, которая верит в чудо". То есть россиянам нужно чудо, мифология: мифы…

ПРОНЬКО: …Сказки…

ИНДРИКСОНС: …Да, сказки – это очень распространено.

ПРОНЬКО: Абсолютно.

ИНДРИКСОНС: На этом, кстати, 40 тысяч россиян и погорело в Болгарии, еще больше погорело в Египте, вот на этих мифологиях. Замечательный пример. Квартиру купите в Египте и сдавайте в аренду, замечательно, а весь пляж принадлежит отелям: как человек, приехав, сняв квартиру, пойдет на пляж? Об этом не задумываются.

Россияне влетели больше всего, их постоянно обманывают.

ПРОНЬКО: Подождите, Игорь… Марина, вы тоже так считаете?

КУЗЬМИНА: Вы знаете, могу, наверное, в некоторых местах не совсем согласиться с коллегой.

ПРОНЬКО: Давайте-давайте. Игорю надо оппонировать, потому что он настолько убедительный ньюсмейкер…

КУЗЬМИНА: Безусловно.

ПРОНЬКО: …Что нужен профессионал, который бы ему оппонировал.

КУЗЬМИНА: Безусловно. Для начала мне просто хотелось бы отметить, что та компания, которую я представляю, компания "Knight Frank", насчитывает более чем столетнюю историю своего существования, и изначально мы никогда не специализировались на нестабильных рынках, на развивающихся рынках…

ПРОНЬКО: Поясняйте сразу: что значит нестабильные, развивающиеся рынки?

КУЗЬМИНА: Допустим, те рынки, которые перечислил Игорь, там, Египет, Болгария и так далее…

ПРОНЬКО: А Дубай?

КУЗЬМИНА: Дубаем мы тоже не занимались активно. То есть если запросы и были, то это были какие-то разовые запросы, когда клиент уже конкретно приходил и говорил, что он хочет именно там. И, безусловно, в дальнейшем мы уже никогда не рекомендовали…

ПРОНЬКО: А Болгария?

КУЗЬМИНА: По Болгарии, опять же, был один единственный проект, где сейчас все продано, все клиенты счастливы и довольны, и, соответственно, очень успешно сдают в аренду, получают арендный доход и сами точно так же там проживают.

То есть изначально при принятии инвестиционных решений, на наш взгляд, следует оценивать не только стабильность рынка, но и конкретный проект. То есть необходимо обращаться к профессионалам, к таким, как компания "Knight Frank" и коллеги "IntermarkSavills". Потому что каждый проект, если вы сотрудничаете с международной компанией, прошел экспертизу изначально, просчитаны все риски, все финансовые модели, то есть просчитано то, какая будет доходность при сдаче в аренду в этом проекте, и, вполне вероятно, прирост годовой капитализации. Поэтому если вы вкладываете в какие-то знаковые проекты, то изначально это минимизирует риски.

ПРОНЬКО: Еще с чем вы не согласны?

КУЗЬМИНА: В остальном, наверное, соглашусь.